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Comprar um imóvel no Brasil utilizando apenas recursos próprios é um privilégio para poucos. A grande maioria das pessoas aproveita os diferentes tipos de financiamento imobiliário disponíveis para realizar o sonho da casa própria.
Não se pode dizer que há poucas opções de crédito no mercado! Dependendo do seu perfil, de sua renda e do tipo de imóvel que deseja adquirir, é possível encontrar opções bastante atrativas para garantir a aquisição.
Por isso, é importante conhecer os diferentes tipos de financiamento disponíveis para optar por aquele que melhor se adapta a você. Pensando nisso, preparamos o post de hoje! Confira abaixo como cada tipo funciona e saiba como escolher um deles.
Criado pelo Governo Federal, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) permite o financiamento de imóveis avaliados em até R$950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal. Nos demais estados, o teto é de R$800 mil.
Esses valores, no entanto, serão alterados em 2019. A partir do dia 1º de janeiro do próximo ano, o limite será ampliado para R$ 1,5 milhão em qualquer lugar do país.
Os recursos utilizados no SFH são garantidos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Destinado a outro perfil de público, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), também gerido pelo Governo Federal, não determina limite de valor do imóvel a ser financiado. Também não impõe nenhuma restrição no que diz respeito ao comprometimento da renda do mutuário.
No entanto, a maior liberdade nas condições de aquisição do financiamento por meio do SFI também impõe maior risco ao agente financiador. Isso se reflete em juros maiores do que o SFH. O tempo do contrato também não pode ultrapassar os 35 anos.
Quem adquire um imóvel ainda na planta tem a opção de financiá-lo diretamente com a construtora. A vantagem, neste caso, é que as regras para o negócio são menos rígidas, e praticamente todas as cláusulas podem ser negociadas.
Assim, não há limitação de valor financiado nem de renda ou taxa de juros previamente estipulados, seguindo apenas regras de mercado para sua aprovação. O imóvel adquirido fica hipotecado até a quitação do financiamento.
Apenas uma parte do valor do financiamento imobiliário pago mensalmente se destina, efetivamente, à aquisição do apartamento. Esse montante é a chamada amortização e representa o quanto você efetivamente adquiriu do imóvel naquele mês.
O restante do valor pago refere-se aos juros da operação, que geram o lucro da instituição bancária, e a outras taxas e seguros envolvidos no financiamento.
Para entender melhor como funciona a amortização do financiamento imagine que sua prestação é de R$1.500,00. Desse valor, 30% a 40% (R$450 a R$600), apenas, referem-se à parte amortizada, isto é, o quanto o comprador de fato adquiriu do imóvel naquele mês.
A relação entre esses elementos (juros, taxas e amortização) ao longo do contrato varia de acordo com o sistema definido no contrato de financiamento. Confira a seguir quais são os três sistemas de amortização mais comuns no Brasil.
Conhecido como o sistema de amortização francês, a Tabela Price tem como grande atrativo o fato de que, teoricamente, suas parcelas se mantêm inalteradas durante todo o período do contrato. Entretanto, para adequá-lo à cultura inflacionária brasileira, as prestações dos financiamentos que utilizam a Price sofrem um ajuste mensal baseado na Taxa Referencial (TR).
Assim, suas parcelas são menores no começo do financiamento e vão sendo reajustadas com o passar do tempo. Na tabela Price os juros diminuem mês a mês, à medida que o saldo devedor cai. Em contrapartida, o montante amortizado vai subindo.
Ao final do contrato, o total pago pelo imóvel em um financiamento regido pela Price é maior do que em outros sistemas de amortização.
Ao contrário da Tabela Price, no Sistema de Amortização Constante (SAC) as parcelas iniciais são mais elevadas, mas o valor a ser pago vai diminuindo ao longo do tempo. Essa prestação decrescente é, justamente, o grande diferencial do SAC.
A redução das parcelas ocorre porque o valor amortizado é o mesmo em todas as prestações. Assim, à medida que o saldo devedor vai diminuindo, o montante relativo aos juros é mitigado.
A dificuldade que deve ser avaliada ao se optar por um contrato regido pelo Sistema SAC é o impacto das primeiras parcelas, mais elevadas, no seu orçamento. A recomendação dos especialistas em finanças é de que nunca se comprometa mais do que 30% da renda familiar com o financiamento imobiliário.
Menos popular que a Tabela Price ou o SAC, o Sistema de Amortização Crescente (Sacre) é uma espécie de fusão dos dois anteriores. Assim como no sistema francês, as parcelas aumentam no início, mas, com o transcorrer do tempo, passam a diminuir de forma constante, assim como no SAC.
A diferença de comportamento dos contratos ajustados por meio do Sistema Sacre se deve ao fato de que a sua atualização ocorre a cada 12 meses, tendo sempre como base o saldo devedor registrado no momento desse reajuste.
Embora suas parcelas sejam mais elevadas no início do contrato (mais altas que no SAC e na Price), a utilização do Sistema Sacre acaba valendo a pena em comparação com os demais. Ao final do contrato, este será o modelo cujo valor total pago pelo imóvel será o menor de todos.
Você acabou de conhecer os principais tipos de financiamento disponíveis no mercado imobiliário brasileiro, além de descobrir o que é a amortização desse processo. Para acertar na escolha do financiamento que mais se adéqua a sua realidade financeira, além de conhecê-los bem, é crucial contar com o suporte de uma empresa especializada que possa ajudá-lo a identificar o mais indicado para o seu perfil.
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